Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi và từng bước định hình lại cơ cấu nhu cầu thực, Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất bổ sung sắc thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản – đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân tính trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Động thái này được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn thu bền vững cho ngân sách, đồng thời giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng gây méo mó thị trường.

Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là: Liệu việc đánh thuế này có thực sự tạo thêm rào cản cho thị trường bất động sản? Và Việt Nam đang ở đâu so với các quốc gia khác trong chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản?

Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản – xu hướng chung trên thế giới

Theo khảo sát và tổng hợp của Sen Vàng, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều áp dụng từ 3–5 loại thuế liên quan đến bất động sản, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng. Các sắc thuế phổ biến bao gồm:

• Thuế trước bạ hoặc thuế trước khi chuyển quyền sở hữu (Stamp Duty).

• Thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản (Capital Gains Tax).

• Thuế phát sinh khi sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc chuyển nhượng ngắn hạn (Specific Business Tax).

• Thuế đối với người nước ngoài, với mức cao hơn rõ rệt so với công dân trong nước.

Thuế thu nhập cá nhân người nước ngoài

Ví dụ:

• Singapore đánh thuế từ 1%–6% với người dân và lên đến 60% cho người nước ngoài mua bất động sản kể từ tháng 4/2023.

• Hàn Quốc áp thuế chuyển nhượng từ 1%–12% tùy loại bất động sản, và thuế thu nhập cá nhân từ 6%–45% với phần lợi nhuận.

• Mỹ áp thuế lợi nhuận từ 0%–20% đối với công dân và 15% ngay trên giá bán đối với người nước ngoài.

• Úc có mức thuế lũy tiến cao nhất, từ 0%–47% tùy thời gian nắm giữ, và phụ thu thêm 7%–8% với người nước ngoài.

So sánh quốc tế cho thấy Việt Nam hiện là một trong những quốc gia áp mức thuế thấp nhất khu vực, với chỉ 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng hoặc 20% trên phần chênh lệch sau khi trừ chi phí đầu vào nếu chứng minh được hợp lệ.

Mục tiêu của việc áp dụng chính sách thuế mới

Chính sách thuế chuyển nhượng mới không nhằm “đánh vào người mua nhà để ở”, mà hướng đến ba mục tiêu cốt lõi:

• Ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, sốt đất và các hành vi trục lợi ngắn hạn.

• Tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách, thay vì phụ thuộc vào đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất.

• Phân loại rõ ràng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực, hướng thị trường phát triển lành mạnh và công bằng.

Đề xuất chính sách linh hoạt theo thời gian nắm giữ và đối tượng chuyển nhượng

Để chính sách thuế đi vào thực tiễn một cách hiệu quả và công bằng, Sen Vàng đề xuất cần có sự phân loại rõ ràng các đối tượng và lộ trình đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản:

• Người mua nhà ở thực:

  • Miễn hoặc giảm thuế cho trường hợp mua nhà lần đầu, chuyển nhượng lần đầu, hoặc giữ tài sản trên 5 năm.

  • Có thể căn cứ vào đăng ký thường trú hoặc các yếu tố chứng minh nhu cầu ở thực.

• Nhà đầu tư – đầu cơ:

  • Áp mức thuế lũy tiến theo thời gian giữ tài sản, ví dụ:

    • Dưới 1 năm: thuế cao (ví dụ 20%).

    • 1–2 năm: thuế giảm dần (ví dụ 15%).

    • 2–5 năm: thuế thấp hơn (ví dụ 10%).

    • Trên 5 năm: áp mức thuế tối thiểu, hoặc miễn thuế nếu tái đầu tư vào tài sản phục vụ nhu cầu ở thật.

• Người nước ngoài:

  • Cần nghiên cứu chính sách thuế riêng, tham khảo kinh nghiệm quốc tế để vừa đảm bảo công bằng với công dân trong nước, vừa thu hút đầu tư dài hạn và chống đầu cơ.

BẢNG SO SÁNH CHÍNH SÁCH THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS QUỐC TẾ

Nhận xét tổng quát:

• Thời gian nắm giữ càng ngắn, mức thuế càng cao → nhằm chống đầu cơ và lướt sóng.

• Người ở thực hoặc giữ lâu dài được miễn/giảm thuế đáng kể.

• Người nước ngoài thường phải chịu thuế suất cao hơn rõ rệt và có các loại thuế/phí riêng (ví dụ: ABSD tại Singapore, FIRPTA tại Mỹ).

• Một số quốc gia như Singapore và Hàn Quốc có chính sách rất nghiêm ngặt với nhà đầu cơ, áp thuế đến 70%.

Thách thức và giải pháp khi triển khai

Việc triển khai thuế theo phần chênh lệch lợi nhuận (thay vì theo giá chuyển nhượng) cần có hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch và liên thông giữa các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, sổ đỏ…

Do đó, cần:

• Xây dựng cơ sở dữ liệu định danh bất động sản toàn quốc, lưu trữ thông tin về giá mua, giá bán, thời gian nắm giữ, tình trạng sở hữu…

• Đồng bộ hệ thống thuế và công chứng để tránh tình trạng khai giá thấp, giao dịch 2 giá, trốn thuế.

• Đào tạo và hướng dẫn rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp để hiểu và tuân thủ chính sách mới.

Kết luận

Việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là xu thế tất yếu, không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn góp phần ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo sự công bằng. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần phân loại đúng đối tượng, áp dụng linh hoạt theo thời gian nắm giữ và mục đích sử dụng. Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của quá trình hoàn thiện chính sách thuế bất động sản, và có nhiều bài học quốc tế để tham khảo.

Chính sách thuế không phải là rào cản – nếu được thiết kế hợp lý, đó sẽ là công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, giúp bất động sản phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Nguồn: Sen Vang Group