Tuần 3 tháng 9 ghi nhận nhiều chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và tiếp tục là điểm sáng của khu vực. Dòng vốn tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, cùng với sự trở lại của các dự án hạ tầng quy mô lớn, đang tạo ra cả cơ hội phát triển lẫn rủi ro tiềm ẩn. Trong khi đó, khung pháp lý và quy hoạch đất đai tiếp tục được tháo gỡ nhằm thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường sôi động hơn nhưng cũng đặt ra thách thức về quản trị rủi ro. Báo cáo tuần này tổng hợp bức tranh toàn cảnh từ kinh tế vĩ mô, dòng vốn đầu tư, pháp lý – quy hoạch cho đến diễn biến thị trường, mang đến cho nhà đầu tư cái nhìn rõ nét về xu hướng và rủi ro cần lưu ý.

1. Kinh tế vĩ mô

• Việt Nam nằm trong top 30 quốc gia có lực lượng lao động lành nghề nhất thế giới, đứng thứ 26. Đây là lợi thế quan trọng để thu hút FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao.

• Viettel được xếp thứ 3 về giá trị viễn thông khu vực, cho thấy vị thế ngày càng mạnh mẽ của doanh nghiệp Việt trên bản đồ quốc tế.

• Tuy nhiên, hộ chiếu Việt Nam hiện chỉ miễn visa tới 50 quốc gia, thấp hơn nhiều so với Singapore (192 nước), Malaysia (180 nước). Điều này đặt ra yêu cầu cải thiện năng lực hội nhập quốc tế.

• Thu nhập bình quân đầu người đã tăng 26 lần từ 1993 đến 2024, đạt hơn 4.490 USD. Dù vậy, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm thu nhập trung bình thấp. Để đạt mục tiêu quốc gia thu nhập cao năm 2045, cần duy trì tăng trưởng bền vững và cải cách thể chế – công nghệ – hạ tầng.

• Đông Nam Á đang bất ổn (biểu tình, chia rẽ nội bộ ở nhiều nước), trong khi Việt Nam duy trì được hòa bình và ổn định, trở thành điểm đến an toàn, có khả năng thu hút dòng lao động và chất xám từ khu vực.

2. Bất động sản – Tài chính & Nguồn vốn đầu tư

• Tín dụng bất động sản bùng nổ: tính đến 31/7/2025, dư nợ đã vượt 4 triệu tỷ đồng, chiếm 23,7% toàn hệ thống, tăng gần 17% chỉ trong 7 tháng. Riêng dư nợ cho các chủ đầu tư bất động sản đạt 1,742 triệu tỷ đồng, tăng gần 20% so với đầu năm. Đây là mức tăng trưởng mạnh, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu và mất cân đối thanh khoản.

• Các gói vay ưu đãi (đóng 10–15%, còn lại ngân hàng giải ngân 70–80%, lãi suất 0%, ân hạn gốc 24–36 tháng) đang kích cầu mạnh, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” khi hết ưu đãi.

• Các thương vụ & dự án nổi bật:

  • Sunshine Group, Sơn Kim Land tham gia đấu giá gần 3.900 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm.

• Vinhomes đẩy nhanh KCN Tân Trào (Hải Phòng) và KĐT sân Golf Nham Biền (Bắc Ninh).

• Lotte mở thêm 3 trung tâm thương mại; Aeon Mall Hạ Long dự kiến khai trương 2026.

• Sun Group đề xuất cải tạo sông Tô Lịch theo hình thức BT (đổi đất 94 ha).

• TP.HCM “hồi sinh” KĐT Đại học hơn 3,5 tỷ USD, đồng thời phấn đấu khởi công 20 công trình trọng điểm trước 2026.

• Vingroup đã nộp 21.700 tỷ đồng cho dự án Cần Giờ, chiếm gần 55% thu ngân sách đất TP.HCM trong 8 tháng.

3. Bất động sản – Pháp lý & Quy hoạch

• Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ vướng mắc: UBND tỉnh được chủ động phân bổ chỉ tiêu đất đai đến hết tháng 2/2027.

• Các dự án mới:

  • Bắc Ninh thẩm định KĐT 712 ha của T&T (vốn 1,2 tỷ USD).

  • Cần Thơ xem xét dự án Vành đai Tây dài 16,7 km, vốn hơn 8.000 tỷ.

  • Khánh Hòa được chỉ đạo xử lý vướng mắc hàng loạt dự án tồn đọng, trong đó có KDL Sông Lô gần 30 năm.

• HoREA kiến nghị quản lý thay vì cấm cho thuê ngắn hạn căn hộ, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho thị trường.

4. Thị trường bất động sản

• Nguồn cung Hà Nội bùng nổ: hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán trong quý III/2025; tổng cộng hơn 30.300 sản phẩm trên toàn thị trường.

• Giá bán tăng mạnh:

  • Hà Nội: trung bình 80 triệu/m² (cao nhất trong 10 năm, tiệm cận TP.HCM).

  • TP.HCM: trung bình 89 triệu/m².

  • Dự án cao cấp như Noble Crystal, Nelson Private Residences, Endless Skyline West Lake… đạt 120–270 triệu/m².

  • Biệt thự Ciputra, Dịch Vọng: 270–369 triệu/m².

• Một số dự án tăng giá 5 - 6% chỉ trong quý II/2025 (Diamond Park Plaza, Chelsea Residences).

• Tình trạng bất thường: môi giới đẩy giá, sử dụng hình ảnh không minh bạch, chủ nhà đưa nhiều mức giá khác nhau → gây méo mó thị trường.

• Bình Dương, TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận nhiều dự án tồn kho, thanh khoản yếu; trong khi Hà Nội và Hưng Yên vẫn hút mạnh nhờ nguồn cung lớn từ các “big boy” như Vingroup, Masterise.

Tổng kết:

Thị trường bất động sản tuần qua cho thấy dòng vốn ngân hàng đang chảy mạnh vào bất động sản, góp phần thúc đẩy nguồn cung và giá bán. Tuy nhiên, rủi ro từ đòn bẩy tài chính, chính sách ưu đãi vay, cùng áp lực thanh khoản trong 2–3 năm tới cần đặc biệt được lưu ý. Các dự án lớn và hạ tầng trọng điểm tiếp tục định hình thị trường, nhưng sự méo mó từ đầu cơ và môi giới bất chính đang đặt ra yêu cầu quản lý minh bạch và siết chặt hơn.

Nguồn: Sen Vang Group