Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, quy trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam sẽ có một thay đổi cơ bản. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, thông tin về việc thế chấp sẽ không còn được ghi trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Thay vào đó, toàn bộ thông tin đăng ký sẽ được cập nhật và quản lý tập trung trên cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Sự thay đổi này nhằm mục đích hiện đại hóa và số hóa công tác quản lý, đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của thông tin. Đối với các trường hợp xóa thế chấp đã được ghi trên Giấy chứng nhận trước đây, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đồng thời việc cập nhật trên cơ sở dữ liệu và xác nhận xóa trên Giấy chứng nhận vật lý. Trong giai đoạn chuyển tiếp, các thủ tục liên quan vẫn tuân theo Nghị định 99/2022 cho đến khi có văn bản sửa đổi.
1. Bối cảnh và cơ sở pháp lý
Quy định mới được triển khai dựa trên hướng dẫn của Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (thuộc Bộ Tư pháp) nhằm thực thi các quy định của pháp luật mới.
• Văn bản pháp lý chính: Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
• Ngày có hiệu lực: 1 tháng 1 năm 2026.
• Quy định cốt lõi: Nghị quyết nêu rõ: "Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, không xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp".
2. Nội dung thay đổi chính trong quy trình đăng ký
Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến cách thức ghi nhận và quản lý thông tin thế chấp, chuyển từ phương thức kết hợp giấy tờ vật lý và dữ liệu số sang phương thức ưu tiên quản lý trên nền tảng số.
A. Quy trình đăng ký thế chấp mới
• Kể từ ngày 1/1/2026, khi người dân hoặc tổ chức thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không còn thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận thông tin này trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận.
• Thay vào đó, toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai. Đây sẽ là nguồn thông tin chính thức và duy nhất ghi nhận tình trạng pháp lý của tài sản liên quan đến biện pháp bảo đảm.
B. Quy trình xóa hoặc thay đổi đăng ký thế chấp cũ
• Đối với các trường hợp mà thông tin thế chấp đã được ghi trên Giấy chứng nhận từ trước ngày 1/1/2026, khi người sử dụng đất có yêu cầu rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, quy trình sẽ được thực hiện kết hợp:
1. Cập nhật trên cơ sở dữ liệu: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai.
2. Xác nhận trên giấy tờ vật lý: Đồng thời, cơ quan này phải thực hiện việc xác nhận nội dung xóa đăng ký trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp.
3. So sánh với quy định hiện hành
Quy định mới tạo ra sự khác biệt rõ rệt so với thực tiễn đang được áp dụng theo Nghị định 99/2022.
|
Tiêu chí
|
Quy định hiện hành (Nghị định 99/2022)
|
Quy định mới (Nghị quyết 254/2025/QH15)
|
|
Cơ quan thực hiện
|
Văn phòng đăng ký đất đai.
|
Văn phòng đăng ký đất đai.
|
|
Phương thức ghi nhận
|
Cập nhật thông tin vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu VÀ thực hiện cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp (theo Điều 25).
|
CHỈ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai.
|
|
Vai trò của Giấy chứng nhận
|
Giấy chứng nhận vật lý là một trong các kênh thể hiện thông tin về tình trạng thế chấp.
|
Giấy chứng nhận vật lý không còn thể hiện thông tin về các giao dịch thế chấp mới.
|
Như vậy, vai trò của cơ sở dữ liệu đất đai được nâng lên thành nguồn thông tin trung tâm và có giá trị pháp lý cao nhất đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, thay vì tồn tại song song với việc ghi nhận trên giấy tờ vật lý như trước đây.
4. Giai đoạn chuyển tiếp và các bước tiếp theo
Để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất của hệ thống pháp luật, các cơ quan chức năng đang tiến hành các bước điều chỉnh cần thiết.
• Sửa đổi pháp luật: Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan tại Nghị định 99/2022, nhằm đảm bảo các quy định này thống nhất hoàn toàn với tinh thần của Nghị quyết 254.
• Áp dụng trong thời gian chờ: Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi hoặc thay thế, các quy định về việc sử dụng biểu mẫu, hồ sơ đăng ký, và quy trình chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp trên phiếu yêu cầu vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện theo Nghị định 99/2022.