Trong nhiều năm qua, Việt Nam đã làm rất tốt một việc: đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông để mở đường cho công nghiệp phát triển. Cao tốc, vành đai, cảng biển, sân bay, các trục logistics liên tục được đẩy mạnh. Đây là điều kiện nền tảng để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và thu hút dòng vốn sản xuất toàn cầu. Nhưng nếu quan sát sâu hơn vào thực tế vận hành, có thể thấy một nghịch lý đang xuất hiện ngày càng rõ: chúng ta đang xây rất nhanh phần “đường đến khu công nghiệp”, nhưng chưa đầu tư tương xứng cho phần “hệ sinh thái sống quanh khu công nghiệp”.
Chính từ đây, thị trường đang hình thành hai kiểu “ốc đảo” song song.
Thứ nhất là ốc đảo khu công nghiệp. Nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay được vận hành như những vùng sản xuất tách biệt. Bên trong là nhà máy, dây chuyền, kho bãi, xe container, còn bên ngoài lại thiếu nhà ở chất lượng, thiếu trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ và thiếu một môi trường sống đủ tốt để giữ chân chuyên gia cũng như người lao động. Ban ngày, khu công nghiệp sáng đèn, vận hành nhộn nhịp. Nhưng hết giờ làm, cả vùng xung quanh gần như không có một đời sống đô thị thực thụ.
Thứ hai là ốc đảo đô thị. Ở chiều ngược lại, không ít khu đô thị được đầu tư khá bài bản, có nhà ở, cảnh quan, đường sá, thậm chí có cả tiện ích nội khu, nhưng lại thiếu việc làm, thiếu động lực kinh tế, thiếu lực hút dân cư thực. Những khu vực này nhìn đẹp về hình thức nhưng không tạo ra được một cộng đồng sống bền vững, bởi cư dân không có lý do đủ mạnh để ở lại lâu dài nếu việc làm vẫn nằm ở một nơi khác.
Hai nghịch lý này cho thấy một vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay: Sự đứt gãy giữa nơi ở và nơi làm việc. Người lao động làm việc ở khu công nghiệp nhưng không thể sống tử tế quanh nơi làm việc. Trong khi đó, nhiều khu đô thị có thể ở được nhưng lại không gắn với một hệ sinh thái việc làm đủ mạnh để duy trì nhịp sống kinh tế thực. Khi nơi ở và nơi làm việc bị tách rời, toàn bộ hệ thống phải trả giá.
Doanh nghiệp tưởng như thuê được đất rẻ, nhưng thực tế lại phát sinh thêm rất nhiều chi phí ẩn. Đó là chi phí xe đưa đón công nhân và chuyên gia mỗi ngày. Đó là hỗ trợ nhà ở vì khu vực xung quanh không có sản phẩm phù hợp. Đó là chi phí tuyển dụng lại khi nhân sự không muốn gắn bó với một môi trường sống bất tiện. Đó là chi phí giữ chân chuyên gia quốc tế khi không thể cung cấp một hệ sinh thái sống đủ tiêu chuẩn. Và đó còn là chi phí logistics phát sinh khi công nghiệp, dân cư và dịch vụ không được quy hoạch đồng bộ. Những khoản này hiếm khi được nhìn thấy đầy đủ trong các bảng tính đầu tư ban đầu, nhưng lại âm thầm bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp và làm suy giảm sức hấp dẫn thực sự của bất động sản công nghiệp.
Bởi vậy, nếu nhìn bất động sản công nghiệp dưới góc độ phát triển dài hạn, mô hình đúng không thể chỉ dựa trên một chân trụ là hạ tầng. Một cấu trúc bền vững thực sự phải được xây trên “kiềng 3 chân” gồm Công nghiệp – Đô thị – Hạ tầng.
Công nghiệp là chân trụ đầu tiên. Đây là động lực tạo việc làm, thu hút dòng vốn, tạo ra giá trị sản xuất và hình thành nguồn cầu thực cho cả một vùng phát triển. Không có công nghiệp, mọi câu chuyện tăng trưởng vùng đều thiếu một lõi kinh tế đủ mạnh.
Đô thị là chân trụ thứ hai. Đô thị ở đây không đơn thuần là xây nhà để bán, mà là tạo ra một không gian sống hoàn chỉnh với nhà ở, giáo dục, y tế, thương mại, dịch vụ và môi trường sống đủ tốt để chuyên gia, kỹ sư, người lao động và gia đình họ có thể ở lại lâu dài. Đô thị là phần giữ con người ở lại với vùng kinh tế.
Hạ tầng là chân trụ thứ ba. Hạ tầng không chỉ là đường sá, mà là toàn bộ hệ thống kết nối liên vùng, logistics, giao thông đối ngoại và đối nội để chuỗi cung ứng vận hành hiệu quả, doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí, còn cư dân tiếp cận thuận tiện với các tiện ích cần thiết.
Chỉ khi ba chân trụ này phát triển đồng bộ, một vòng tròn kinh tế thực mới có thể vận hành đúng nghĩa. Khu công nghiệp tạo việc làm. Việc làm kéo dân cư đến ở. Dân cư tạo sức cầu cho thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế. Chính sức sống đó lại tiếp tục nuôi giá trị bất động sản. Khi ấy, bất động sản không tăng nhờ kỳ vọng ngắn hạn, mà tăng nhờ nền tảng sử dụng thực, dòng tiền thực và nhu cầu cư trú thực. Đây mới là giá trị bền vững mà thị trường đang cần.
Điều quan trọng hơn là dòng vốn FDI thế hệ mới hiện nay không còn ra quyết định chỉ dựa vào giá thuê đất thấp. Họ ngày càng quan tâm đến tổng chi phí vận hành, khả năng giữ chân nhân lực, chất lượng môi trường sống cho chuyên gia, tiêu chuẩn ESG và độ bền của hệ sinh thái sản xuất. Nói cách khác, nhà đầu tư không còn chọn nơi rẻ nhất. Họ chọn nơi ít phát sinh chi phí ẩn nhất, vận hành ổn định nhất và có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp đi đường dài. Đây là sự dịch chuyển rất lớn trong tư duy lựa chọn địa điểm đầu tư, và cũng là tín hiệu cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam không thể tiếp tục phát triển theo mô hình “nhà máy đơn lẻ” như trước.
Đã đến lúc thị trường cần chuyển từ tư duy xây khu công nghiệp đơn thuần sang tư duy kiến tạo hệ sinh thái đô thị – công nghiệp tích hợp. Mô hình này không chỉ giải bài toán sản xuất, mà còn giải bài toán cư trú, nhân lực, dịch vụ và sức sống vùng. Nó giúp doanh nghiệp giảm chi phí ẩn, giúp địa phương nâng chất lượng phát triển, giúp người lao động có cuộc sống tốt hơn, và giúp bất động sản tạo ra giá trị thực thay vì chỉ tăng theo sóng kỳ vọng.
Nhìn rộng hơn, đây không chỉ là một câu chuyện của thị trường bất động sản. Đây là câu chuyện về năng lực cạnh tranh quốc gia trong giai đoạn mới. Nếu Việt Nam muốn đón được dòng vốn chất lượng cao, muốn nâng cấp vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu và muốn hình thành những cực tăng trưởng bền vững, thì chúng ta không thể tiếp tục để “kiềng 3 chân” chỉ đứng trên một trụ. Hạ tầng là rất quan trọng, nhưng hạ tầng một mình là chưa đủ. Phải có công nghiệp để tạo động lực, phải có đô thị để giữ con người ở lại, và phải có sự kết nối giữa hai yếu tố đó để hình thành một vòng tròn phát triển tự nuôi chính nó.
Bất động sản công nghiệp của giai đoạn tới sẽ không còn được đo bằng diện tích đất cho thuê hay giá thuê rẻ. Nó sẽ được đo bằng khả năng tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh: nơi doanh nghiệp muốn đặt nhà máy, nơi chuyên gia muốn sinh sống, nơi người lao động có thể an cư, và nơi giá trị bất động sản tăng trưởng trên nền tảng sử dụng thực. Đó mới là tiêu chuẩn của một mô hình phát triển bền vững và cũng là hướng đi mà Việt Nam cần theo đuổi nếu muốn bước vào chu kỳ tăng trưởng chất lượng cao.
Đây không còn chỉ là câu chuyện của một dự án bất động sản hay một quyết định đầu tư riêng lẻ. Ở tầng sâu hơn, đây là bài toán phát triển của cả một vùng kinh tế lấy công nghiệp làm trọng tâm. Khi công nghiệp tạo ra việc làm, đô thị giữ chân con người, hạ tầng kết nối dòng chảy logistics và dịch vụ hoàn thiện chất lượng sống, thì giá trị hình thành không còn dừng ở một sản phẩm bất động sản, mà trở thành giá trị của cả một hệ sinh thái phát triển. [Suy luận] Chủ đầu tư nào sớm nhìn ra điều này, quy hoạch dự án theo hướng tích hợp và kiên trì với mô hình đô thị công nghiệp sinh thái, chủ đầu tư đó có nhiều khả năng trở thành người dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới. Bởi họ không chỉ phát triển nhà ở hay khu công nghiệp, mà đang kiến tạo một mô hình tăng trưởng bền vững cho cả một vùng.
Nguồn: https://senvangdata.com.vn