I. Giới thiệu: ESG – Cuộc chơi bắt buộc trong thời đại mới
Trong bối cảnh biến đổi khí hậu toàn cầu và áp lực từ các nhà đầu tư quốc tế, ESG bất động sản nghỉ dưỡng đã trở thành yếu tố cốt lõi quyết định sự thành bại của các dự án. Là một trong những doanh nghiệp tiên phong tại Việt Nam, Sen Vàng Group nhận định rằng bất động sản nghỉ dưỡng bền vững không chỉ là xu hướng mà là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tăng trưởng lâu dài. Từ năm 2025, việc tích hợp ESG trong bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giúp các dự án như resort ven biển hay khu nghỉ dưỡng núi đồi tránh rủi ro pháp lý, thu hút vốn xanh và nâng cao giá trị thương hiệu.
Bài viết này từ Sen Vàng Group sẽ phân tích sâu sắc về vai trò của ESG bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, dựa trên các báo cáo mới nhất năm 2025 từ VGBC và Savills, đồng thời chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn để giúp doanh nghiệp thích ứng kịp thời.
II. 7 Lý do bắt buộc phải triển khai ESG – Nếu không, doanh nghiệp sẽ phải trả giá
1. Pháp lý: Không ESG = Không có giấy phép
Luật Bảo vệ Môi trường 2020 đã yêu cầu đánh giá tác động môi trường (ĐTM), giấy phép môi trường và phân loại rủi ro môi trường ngay từ đầu. Nghị định 08/2022/NĐ-CP quy định rõ điều kiện để phát hành trái phiếu xanh. ESG không còn là điều kiện phụ, mà là tiêu chí cứng trong bộ hồ sơ pháp lý.
Nếu không đáp ứng:
-
Không được duyệt quy hoạch tổng thể hay đầu tư.
-
Có thể bị rút giấy phép môi trường trong quá trình vận hành.
-
Không được huy động vốn qua trái phiếu xanh.
Trong khi đó, thị trường toàn cầu đã thiết lập các bộ luật mạnh như CSRD, SFDR (EU), TCFD (UK, US). Nhà đầu tư quốc tế, các định chế tài chính và khách hàng đều yêu cầu tuân thủ ESG như một điều kiện tiên quyết để hợp tác.
→ Tóm lại: Không ESG = Không được phép triển khai hoặc bị cắt đường huy động vốn.
2. Tài chính: Không ESG = Không có vốn
Các quỹ đầu tư như IFC, ADB, GIC, hoặc ngân hàng như HSBC, SeABank, BIDV… đều đang đưa ra tiêu chí chặt chẽ về ESG khi xét duyệt cấp vốn. Tín dụng xanh, trái phiếu bền vững, hay gói tài chính ưu đãi đều yêu cầu báo cáo ESG, đánh giá rủi ro môi trường và cam kết vận hành bền vững.
Nếu không có ESG:
-
Không tiếp cận được vốn FDI và ngân hàng quốc tế.
-
Bị xếp vào nhóm rủi ro cao, phải vay với lãi suất cao hơn.
-
Hồ sơ vay vốn dễ bị từ chối vì không có hệ thống báo cáo ESG.
Toàn cầu thì sao? ESG đã là tiêu chuẩn mặc định cho mọi định chế tài chính. Điểm ESG thấp = dự án bị loại khỏi danh mục đầu tư.
→ Tóm lại: Không ESG = Không có vốn = Không có dự án.
3. Thị trường: Không ESG = Mất khách hàng cao cấp
Người tiêu dùng đang thay đổi. Theo khảo sát của Booking.com (2023), có đến 78% du khách toàn cầu sẵn sàng trả nhiều tiền hơn để ở tại điểm đến bền vững. Các nền tảng như Agoda, Booking, Expedia đều có hệ thống gắn nhãn “sustainable travel”. Khách hàng doanh nghiệp (MICE, hội nghị) yêu cầu rõ cam kết môi trường, không rác nhựa, tiết kiệm năng lượng…
Nếu không có ESG:
-
Khách hàng cao cấp sẽ chọn đối thủ có chứng chỉ xanh (EDGE, LEED…).
-
Bị loại khỏi danh sách đối tác của các tập đoàn lớn.
-
Tỷ lệ lấp đầy thấp hơn, giá bán không cạnh tranh.
Trên thế giới, ESG trong nghỉ dưỡng đã là điều kiện mặc định: bạn không có – bạn không được xem xét.
→ Tóm lại: Không ESG = Thương hiệu rẻ tiền, lỗi thời = Mất doanh thu.
4. Rủi ro môi trường & khí hậu: Không ESG = Mất tài sản
Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ biến đổi khí hậu. Biển xâm thực, bão mạnh, lũ quét, hạn hán xảy ra ngày càng nhiều – đặc biệt ở vùng duyên hải. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, không có chiến lược ứng phó rủi ro khí hậu là một sai lầm chiến lược chết người.
Nếu không có ESG:
-
Bảo hiểm sẽ từ chối chi trả hoặc tăng phí 20–50%.
-
Tài sản trở thành “tài sản mắc kẹt” (stranded asset), khó bán hoặc thế chấp.
-
Chi phí khắc phục sau thiên tai cao gấp 3–5 lần chi phí đầu tư xanh ban đầu.
Toàn cầu đã làm gì? Áp dụng khung TCFD – yêu cầu các doanh nghiệp phải minh bạch về chiến lược ứng phó rủi ro khí hậu và lộ trình Net Zero.
→ Tóm lại: Không ESG = Tài sản dễ mất, bảo hiểm từ chối, mất khả năng tài chính.
5. Giấy phép xã hội (Social License): Không ESG = Bị phản đối & đình trệ
Tại Việt Nam, nhiều dự án đã bị người dân địa phương phản đối vì thiếu minh bạch đất đai, ô nhiễm môi trường, phá rừng ngập mặn… Trong kỷ nguyên số, một video tố cáo trên TikTok cũng đủ làm “chết lâm sàng” thương hiệu của cả dự án. ESG chính là cách để giữ vững “giấy phép xã hội” từ cộng đồng địa phương.
Nếu không có ESG:
-
Dự án bị đình trệ thi công do biểu tình, khiếu nại.
-
Bị tẩy chay trên truyền thông, mất niềm tin không thể khôi phục.
-
Có nguy cơ rơi vào tranh chấp pháp lý kéo dài.
Toàn cầu đang làm gì? ESG bao gồm quyền con người, quyền của người bản địa, quyền tiếp cận thông tin – tất cả là nền tảng để doanh nghiệp có thể vận hành ổn định lâu dài.
→ Tóm lại: Không ESG = Mất ổn định xã hội = Dự án chết từ trong trứng.
6. Chi phí vận hành: Không ESG = Lợi nhuận bị bào mòn
Nhiều chủ đầu tư tưởng rằng “làm ESG tốn kém”, nhưng thực tế: không làm ESG còn tốn hơn nhiều. Điện, nước, xử lý chất thải, vận hành nhân sự – tất cả đang tăng giá. Nếu không tích hợp công nghệ tiết kiệm năng lượng, tự động hóa quản lý vận hành thì lợi nhuận sẽ bị ăn mòn từng ngày.
Nếu không có ESG:
-
Chi phí vận hành gấp đôi so với resort chuẩn xanh.
-
Mùa thấp điểm dễ âm dòng tiền do không tối ưu.
-
Không thể kiểm soát chi phí cố định khi giá điện/nước tăng liên tục.
Chuỗi nghỉ dưỡng quốc tế đã làm gì? Tích hợp IoT, cảm biến, năng lượng tái tạo, AI để tiết kiệm đến 40–60% chi phí vận hành.
→ Tóm lại: Không ESG = Không lợi nhuận bền vững.
7. Chiến lược: Không ESG = Không thể mở rộng hoặc nâng cấp
GRESB, LEED, EDGE không chỉ là chứng chỉ – mà là “passport” để dự án của bạn được vươn ra thế giới. Không đạt các tiêu chuẩn này, bạn sẽ không ký được hợp đồng quản lý với các tập đoàn quốc tế, không được tham gia chuỗi cung ứng du lịch toàn cầu, không nhận được ưu đãi từ Chính phủ.
Nếu không có ESG:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và biến đổi khí hậu, ESG không chỉ là trách nhiệm mà là cơ hội vàng để doanh nghiệp bất động sản khẳng định vị thế. Báo cáo ESG giúp tối ưu vận hành, thu hút vốn xanh, và nâng cao uy tín thương hiệu, từ đó đáp ứng yêu cầu khắt khe của nhà đầu tư, khách hàng, và quy định pháp lý. Không hành động ngay hôm nay, doanh nghiệp có nguy cơ tụt hậu trong cuộc đua phát triển bền vững.
Nguồn: https://senvangdata.com.vn