Trong bối cảnh công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, bất động sản công nghiệp đang trở thành một trong những lĩnh vực phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Với vai trò là nền tảng cho hoạt động sản xuất, logistics và thương mại, loại hình bất động sản này không chỉ thu hút các doanh nghiệp trong nước mà còn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài. Vậy bất động sản công nghiệp bao gồm những gì và vì sao nó lại trở thành xu hướng đầu tư tiềm năng?

- Bất Động Sản Công Nghiệp Là Gì?
Bất động sản công nghiệp là tài sản vô hình được tạo ra từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ trong ngành công nghiệp như kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng nhằm phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Nhìn chung, bất động sản công nghiệp có thể được chia thành hai loại chính: kho và nhà xưởng.
Sự gia tăng của các hoạt động sản xuất và thương mại đã làm cho nhu cầu về bất động sản công nghiệp không ngừng tăng cao. Điều này không chỉ tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư mà còn góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
2. Các loại phân khúc bất động sản công nghiệp
2.1. Nhà xưởng sản xuất:
Nhà xưởng sản xuất là các cơ sở được thiết kế để chế biến, sản xuất, hoặc lắp ráp hàng hóa. Những nhà xưởng này thường có kết cấu và diện tích phù hợp với yêu cầu sản xuất cụ thể của từng ngành công nghiệp, từ sản xuất hàng tiêu dùng đến sản xuất thiết bị công nghiệp.
2.2. Kho bãi và các khu vực lưu trữ:
Kho bãi và các khu vực lưu trữ được sử dụng để chứa hàng hóa hoặc nguyên liệu trước khi chúng được giao đến các điểm tiêu thụ cuối cùng. Loại hình này bao gồm các kho hàng, khu vực lưu trữ lạnh, khu lưu trữ container, và các cơ sở lưu trữ khác, phục vụ cho việc bảo quản và quản lý hàng hóa trong chuỗi cung ứng.
2.3. Cơ sở hạ tầng logistics:
Cơ sở hạ tầng logistics là các khu vực đặc biệt được thiết kế để hỗ trợ hoạt động logistics, bao gồm trung tâm phân phối, trung tâm giao hàng, và các cơ sở xử lý hàng hóa. Bên cạnh đó, còn có các bến cảng, sân bay, và tàu bay chuyên dụng, giúp tối ưu hóa quá trình vận chuyển và phân phối hàng hóa.
2.4. Công viên công nghệ/Khu công nghệ:
Công viên công nghệ hoặc khu công nghệ là các khu vực được quy hoạch để thu hút các công ty công nghệ, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D). Những khu vực này thường được trang bị cơ sở hạ tầng công nghệ cao và các điều kiện thuận lợi để phát triển các lĩnh vực như công nghệ thông tin và các ngành công nghiệp liên quan.
2.5. Bất động sản thương mại đa năng:
Bất động sản thương mại đa năng bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc các cơ sở phân phối lớn có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, từ việc làm văn phòng, mua sắm, lưu trữ đến sản xuất nhỏ. Đây là loại hình bất động sản linh hoạt, đáp ứng được nhiều nhu cầu trong một không gian duy nhất.

3. Đặc điểm của bất động sản công nghiệp
Các đặc điểm khác biệt của bất động sản công nghiệp:
- Vị trí thuận lợi:Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất của bất động sản công nghiệp. Các kho và nhà xưởng thường được xây dựng tại các khu vực gần cảng, sân bay, hoặc các tuyến đường giao thông chính. Vị trí thuận lợi giúp việc vận chuyển hàng hóa trở nên dễ dàng và nhanh chóng, từ đó giảm thiểu chi phí vận chuyển và tăng hiệu quả sản xuất cho doanh nghiệp.
- Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh: Bất động sản công nghiệp thường được phát triển với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Các khu công nghiệp được đầu tư với các tiện ích hiện đại như hệ thống điện, nước, internet, và thông tin liên lạc. Cơ sở hạ tầng đồng bộ này giúp các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn và tiết kiệm chi phí liên quan đến việc xây dựng và vận hành các tiện ích cơ bản.
- Thời hạn thuê dài hạn: Bất động sản công nghiệp thường đi kèm với các hợp đồng thuê dài hạn, thường từ 5 đến 10 năm hoặc hơn. Thời hạn thuê dài giúp các doanh nghiệp ổn định hoạt động sản xuất và kinh doanh, giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc phải tìm kiếm địa điểm mới hoặc thay đổi vị trí trong thời gian ngắn. Điều này mang lại sự an tâm cho các doanh nghiệp, cho phép họ tập trung vào việc phát triển kinh doanh mà không phải lo lắng về vấn đề địa điểm.
4. Vì Sao Bất Động Sản Công Nghiệp Là Xu Hướng Đầu Tư Tiềm Năng
Bất động sản công nghiệp đang trở thành xu hướng đầu tư tiềm năng nhờ vào nhiều yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ:
- Dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh
Việt Nam là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ chính sách mở cửa, hiệp định thương mại tự do (FTA), và chi phí nhân công cạnh tranh. Nhiều tập đoàn lớn đang dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, kéo theo nhu cầu cao về đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi.
- Hạ tầng giao thông phát triển
Chính phủ đẩy mạnh đầu tư vào cao tốc, cảng biển, sân bay giúp kết nối khu công nghiệp với các trung tâm kinh tế và thị trường xuất khẩu, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất và logistics.
- Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu
Xung đột thương mại và chính sách "Trung Quốc +1" khiến nhiều doanh nghiệp đa quốc gia tìm kiếm điểm đến sản xuất mới ngoài Trung Quốc. Việt Nam là lựa chọn hàng đầu nhờ vị trí chiến lược và môi trường kinh doanh ngày càng cải thiện.
- Chính sách ưu đãi và quỹ đất dồi dào
Chính phủ Việt Nam có nhiều chính sách ưu đãi về thuế, thuê đất và hỗ trợ đầu tư cho doanh nghiệp công nghiệp. Bên cạnh đó, quỹ đất công nghiệp tại nhiều địa phương vẫn còn rộng, tạo cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.
- Tăng trưởng mạnh của thương mại điện tử và logistics
Xu hướng tiêu dùng trực tuyến bùng nổ làm gia tăng nhu cầu kho bãi, trung tâm phân phối và logistics. Điều này thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp, đặc biệt là mô hình nhà xưởng xây sẵn, kho thông minh.
Với những yếu tố trên, bất động sản công nghiệp không chỉ là kênh đầu tư hấp dẫn mà còn đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế bền vững của Việt Nam.

Phối cảnh Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng.
(Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1511/QĐ-TTg, ngày 04/12/2024 về việc thành lập Khu Kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng, thành phố Hải Phòng ).
5. Ưu, nhược điểm của bất động sản công nghiệp
** Ưu điểm:
- Nhu cầu ngày càng tăng: Việt Nam với chính sách cởi mở và khả năng kiểm soát dịch COVID-19 tốt, cùng với việc thu hút làn sóng chuyển dịch đầu tư, đã trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhiều công ty lớn trên thế giới. Nhiều doanh nghiệp đang di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam, dẫn đến nhu cầu thuê kho bãi và nhà xưởng trong các khu công nghiệp ngày càng tăng cao, kéo theo sự gia tăng giá thuê đất công nghiệp theo thời gian.
- Giá thuê đất công nghiệp tăng theo thời gian: Mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn chứng kiến sự tăng trưởng với mức giá thuê đất khu công nghiệp cao. Theo thống kê quý 1/2021, giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp phía Bắc đạt đỉnh mới là 107 USD/m² và ở phía Nam là 111 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, tăng khoảng 8,1% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng giá thuê này đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
** Nhược điểm:
- Yêu cầu quỹ đất lớn: Các khu công nghiệp yêu cầu diện tích lớn để phát triển. Nhưng do quy hoạch đất của Nhà nước, quỹ đất hiện nay khá hạn chế, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm kiếm diện tích phù hợp để xây dựng các khu công nghiệp.
- Vốn đầu tư lớn: Đầu tư và xây dựng khu công nghiệp yêu cầu vốn tài chính lớn, bao gồm chi phí sử dụng đất và chi phí xây dựng nhà xưởng quy mô lớn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần có năng lực quản lý, khai thác và vận hành khu công nghiệp, không phải cá nhân hay doanh nghiệp nào cũng có khả năng đáp ứng yêu cầu này.
- Thời gian thu hồi vốn dài: Thời gian thu hồi vốn của bất động sản công nghiệp thường kéo dài hơn so với các loại hình bất động sản khác. Các chủ đầu tư thường phải mất khoảng 10 năm mới có thể thu hồi vốn và bắt đầu có lợi nhuận.
- Thủ tục khó khăn và pháp lý không hỗ trợ đầy đủ: Thủ tục xét duyệt đầu tư khu công nghiệp có thể mất từ 2-3 tháng, và việc ổn định và đưa vào hoạt động thường mất khoảng 2 năm. Quá trình này có thể gặp nhiều khó khăn và không phải lúc nào cũng được pháp lý hỗ trợ đầy đủ cho các nhà đầu tư.
Bất động sản công nghiệp không chỉ là xu hướng đầu tư hấp dẫn mà còn đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế Việt Nam. Với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách, sự phát triển của hạ tầng và dòng vốn FDI liên tục đổ vào, lĩnh vực này hứa hẹn sẽ tiếp tục bùng nổ trong tương lai. Đối với nhà đầu tư, đây không chỉ là cơ hội sinh lời bền vững mà còn là cánh cửa mở ra những tiềm năng phát triển dài hạn, góp phần thúc đẩy sự chuyển mình mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam trong kỷ nguyên công nghiệp 4.0.
**Bài viết mang tính chất tham khảo và tổng hợp giúp các bạn có cái nhìn đa chiều hơn về bất động sản công nghiệp. An Phú Land chúc các bạn thành công.