Sau sáp nhập, vùng địa lý hợp nhất giữa TP Hải Phòng và tỉnh Hải Dương không chỉ mở rộng về quy mô hành chính mà còn chính thức trở thành một trong những “cực tăng trưởng” mới của thị trường bất động sản miền Bắc. Các chỉ số kinh tế – xã hội chủ chốt được công bố đã vẽ nên một bức tranh đầy triển vọng cho các nhà đầu tư địa ốc, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp, nhà ở công nhân, đô thị vệ tinh và dịch vụ thương mại đi kèm.

vệ tinh và dịch vụ thương mại đi kèm.

Bối cảnh sáp nhập & Lý do cụ thể dẫn đến sáp nhập địa phương.

Trong xu thế tái cấu trúc không gian phát triển vùng và nâng cao hiệu quả quản trị địa phương, Chính phủ Việt Nam đã triển khai thí điểm mô hình sáp nhập một số đơn vị hành chính có liên kết kinh tế chặt chẽ, với mục tiêu hình thành các trung tâm tăng trưởng mạnh và bền vững hơn. Trên cơ sở đó, việc sáp nhập thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương thành một đơn vị hành chính – kinh tế mới đã chính thức được phê duyệt và triển khai từ đầu năm 2025.

Quyết định này không mang tính hành chính đơn thuần mà xuất phát từ các lý do chiến lược rõ ràng. Hải Phòng – trung tâm cảng biển quốc tế, cửa ngõ giao thương quan trọng của miền Bắc – vốn sở hữu hạ tầng logistics hiện đại và tốc độ đô thị hóa cao. Trong khi đó, Hải Dương – địa phương liền kề – có nền công nghiệp chế biến chế tạo phát triển, lực lượng lao động dồi dào, và đóng vai trò là trung tâm cung ứng công nghiệp phụ trợ cho cả khu vực đồng bằng sông Hồng. Việc sáp nhập hai địa phương nhằm tối ưu hóa phân bố nguồn lực, rút ngắn khoảng cách hành chính, tăng cường tính liên kết vùng và tạo điều kiện để hình thành một cực tăng trưởng công nghiệp – dịch vụ – logistics trọng điểm mới ở miền Bắc.

Việc sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương hiện đang trong giai đoạn nghiên cứu và chưa có quyết định chính thức từ Trung ương. Tại Hội nghị Thành ủy Hải Phòng lần thứ 19 diễn ra vào ngày 9/4/2025, Bí thư Thành ủy Hải Phòng Lê Tiến Châu đã đề cập đến việc phối hợp với tỉnh Hải Dương để nghiên cứu phương án sáp nhập hai địa phương. Mục tiêu là duy trì các chính sách ưu việt, mang lại lợi ích cho người dân và doanh nghiệp của cả hai địa phương .

Hai địa phương sẽ tổng hợp và thống kê các cơ chế đặc thù đã được Hội đồng nhân dân của mỗi địa phương phê duyệt cho từng ngành, lĩnh vực. Mục đích là chủ động đề xuất phương án xử lý sau sáp nhập, bảo đảm phù hợp với chỉ đạo của Trung ương. Quan điểm là chính sách nào ưu việt hơn, có lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp thì sẽ tiếp tục được duy trì để người dân, doanh nghiệp ở cả hai địa phương đều được hưởng những kết quả tích cực từ việc sáp nhập .​

Ngoài ra, Hải Phòng và Hải Dương sẽ phối hợp với các cơ quan Trung ương để đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng chiến lược, nghiên cứu các quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của hai địa phương. Mục tiêu là đề xuất các dự án hạ tầng chiến lược về giao thông, công nghiệp, đô thị để biến lợi thế thành dư địa và động lực phát triển mới của thành phố trong tương lai 

Việc nghiên cứu sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương là một phần trong chủ trương của Chính phủ về việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính để tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, việc sáp nhập hai địa phương này vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và chưa có quyết định chính thức từ Trung ương.

GRDP và Thu ngân sách: Nền tảng tài chính vững mạnh

Tổng GRDP năm 2024 của vùng sau sáp nhập đạt 658.381 tỷ đồng, xếp thứ 3/34 tỉnh thành cả nước – chỉ sau TP.HCM và Hà Nội. Đây là con số cho thấy sức bật kinh tế vượt trội, kéo theo nhu cầu lớn về đất phát triển khu công nghiệp, hạ tầng logistics, đô thị hóa và dịch vụ.

Thu ngân sách năm 2023 đạt 125.501 tỷ đồng, tiếp tục đứng top 3 toàn quốc, là nguồn lực mạnh mẽ giúp chính quyền tăng tốc đầu tư hạ tầng và chính sách phát triển đô thị.

FDI dồi dào – Động lực thúc đẩy bất động sản công nghiệp

Năm 2024, vùng Hải Phòng – Hải Dương thu hút hơn 5,7 tỷ USD FDI, lũy kế đạt gần 44 tỷ USD, giữ vững vị trí top 3 cả nước. Lượng FDI này đổ vào không chỉ kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp mới mà còn tạo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, công nhân – đặc biệt là mô hình khu đô thị tích hợp sống – làm việc – giải trí.

Điều này tạo ra:

• Nhu cầu cấp bách về đất khu công nghiệp mới 

• Thị trường nhà ở cho chuyên gia – kỹ sư – công nhân trở thành phân khúc chiến lược, đặc biệt tại các huyện vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh như An Dương, Cẩm Giàng, Nam Sách.

Quy hoạch KCN – CCN: “Bệ phóng” cho thị trường BĐS công nghiệp

Theo quy hoạch đến năm 2030, vùng này sẽ có:

• 46 KCN với tổng diện tích lên tới 11.763 ha – xếp top 5 cả nước

• 76 CCN với diện tích hơn 3.858 ha

Đây là nguồn cầu “khủng” cho phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics và cả dịch vụ đô thị phụ trợ như trung tâm thương mại, khu dân cư, trường học quốc tế…

Dân số, lao động dồi dào – Thị trường tiêu dùng và nhà ở sôi động

Với tổng dân số năm 2023 đạt hơn 4 triệu người, trong đó có gần 2 triệu lao động trong độ tuổi từ 15 trở lên, vùng Hải Phòng – Hải Dương sở hữu mật độ dân số cao thứ 3 toàn quốc (1.306 người/km2).

Điều này tạo ra nhu cầu lớn về phát triển các khu đô thị mới, đặc biệt là tại các địa phương giáp ranh giữa hai tỉnh như An Dương – Cẩm Giàng, Thủy Nguyên – Nam Sách… nơi đang trở thành “điểm trung chuyển” mới giữa cảng biển và các KCN.

Vị trí chiến lược và bản đồ quy hoạch đồng bộ

Cùng với hạ tầng cảng biển, sân bay, cao tốc, hệ thống giao thông giữa Hải Phòng – Hải Dương đang được kết nối đồng bộ hơn bao giờ hết. Các tuyến đường huyết mạch như QL5, QL10, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh tạo điều kiện cho phát triển vùng đô thị – công nghiệp liên kết, mở ra nhiều cơ hội cho bất động sản thương mại – dịch vụ.

Ý nghĩa lớn nhất không nằm ở số lượng, mà ở tính định hướng:

• Các KCN mới đang được quy hoạch bài bản theo mô hình “eco-industrial park” – công nghiệp sạch, tuần hoàn, công nghệ cao.

• Nhiều CCN nằm sát tuyến giao thông huyết mạch, tạo điểm chạm mới cho phát triển BĐS thương mại – dịch vụ – nhà ở đô thị.

Ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:

​Việc sáp nhập hành chính giữa TP Hải Phòng và tỉnh Hải Dương không chỉ là một bước đi chiến lược về mặt quản lý nhà nước mà còn tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản khu vực này.

 Tăng giá đất do kỳ vọng và tâm lý FOMO

Lịch sử cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới hoặc sáp nhập hành chính, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. 

Ví dụ, sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại khu vực Hà Tây cũ đã tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần.

  Thay đổi trung tâm hành chính và tác động đến giá trị bất động sản

Khi một địa phương được chọn làm trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, nơi đây sẽ thu hút dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại, từ đó kéo giá bất động sản tăng cao. ​

Tuy nhiên, việc xác định trung tâm hành chính mới cũng có thể dẫn đến sự chênh lệch trong phát triển giữa các khu vực, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở các vùng không được chọn làm trung tâm.​

 Đồng bộ quy hoạch và hạ tầng – yếu tố then chốt cho tăng trưởng bền vững

Sáp nhập hành chính giúp mở rộng diện tích, qua đó dễ dàng quy hoạch các dự án hạ tầng giao thông và hạ tầng công cộng như bệnh viện, trường học. Khi hạ tầng giao thông công cộng được cải thiện, sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở, đặc biệt là ở các khu vực sau sáp nhập. 

Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch và đầu tư hạ tầng đồng bộ, nguy cơ bong bóng bất động sản và sốt đất ảo có thể xảy ra, gây rủi ro cho nhà đầu tư. ​

 Dịch chuyển dân cư và nhu cầu nhà ở tăng cao

Sáp nhập tỉnh có thể thúc đẩy quá trình đô thị hóa và di cư lao động, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao. Ví dụ, sau khi TP. Thủ Đức được thành lập năm 2021, khu vực này đã thu hút lượng lớn lao động và dân cư, dẫn đến nhu cầu nhà ở và giá bất động sản tăng mạnh. 

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

 Cảnh báo về đầu cơ và sốt đất ảo

Thời gian gần đây, xuất hiện tình trạng tăng nóng giá đất tại một số địa phương do thông tin về sáp nhập tỉnh, thành phố. Thực tế này tiềm ẩn nguy cơ “sốt ảo” do các hoạt động đầu cơ, thao túng thị trường. 

Do đó, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý trước khi quyết định đầu tư. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. ​

Phân tích thị trường Bất động sản sau sáp nhập

2. Dự báo tăng giá BĐS theo phân khúc & khu vực

3.Xu hướng phát triển chính giai đoạn 2025–2035

Kết luận:

Việc sáp nhập Hải Phòng và Hải Dương không phải là thay đổi hành chính đơn thuần, mà là một bước đi chiến lược đúng thời điểm, giúp định hình lại bản đồ phát triển kinh tế – bất động sản miền Bắc.

Thị trường bất động sản tại đây đang bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng nhưng bền vững, nơi dòng vốn, dân số, hạ tầng, chính sách và quy hoạch đều hội tụ. Cơ hội dành cho những chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án và các nhà môi giới biết nhìn xa, chọn đúng thời điểm và nắm bắt chiến lược.

Nguồn: Sen Vang Group