Từ ngày 01/07/2026, Luật Xây dựng 2025 và các Nghị định hướng dẫn mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều khâu trong vòng đời dự án: từ chuẩn bị đầu tư, thẩm định, cấp phép, quản lý chi phí, hợp đồng xây dựng, năng lực nhân sự, Ban QLDA cho đến nghiệm thu và bàn giao.
Với mong muốn giúp Chủ đầu tư, Ban QLDA, đơn vị tư vấn, nhà thầu và các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực xây dựng – bất động sản có thêm góc nhìn thực tiễn, hiểu đúng bản chất quy định mới và có sự chuẩn bị phù hợp trong quá trình triển khai dự án, Cộng đồng Xây dựng 360, Cộng đồng Realcom, Cộng đồng Pháp lý Bất động sản, Cộng đồng Pháp lý Dự án và Cộng đồng Đầu tư – Phát triển Dự án đã phối hợp với nhau tổ chức chuỗi chuỗi 03 Seminar liên tiếp vào tháng 7, tháng 8 và tháng 9.
Buổi Seminar 01 trong chuỗi 03 Seminar về “Luật Xây dựng 2025 & các Nghị định mới” diễn ra vào ngày 8/7/2026 của diễn giả, chuyên gia Nguyễn Phú Bình – Admin Cộng đồng Xây dựng 360 cùng các khách mời tham gia tọa đàm là LS Nguyễn Văn Đỉnh (Admin Group Pháp lý Bất động sản), LS Thanh Trần (Group Pháp chế Bất động sản), Anh Nam Lương (Admin Group ĐẦU TƯ – PTDA), Anh Anh Tuấn (Admin Group Cộng đồng Pháp chế BĐS) đã diễn ra thành công tốt đẹp thu hút hơn 300 người tham dự trực tuyến. Rất nhiều trăn trở và câu hỏi được đặt ra cần lời giải đáp từ các diễn giả chính và khách mời tọa đàm là các chuyên gia, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, nhưng do thời gian hạn hẹp nên Ban tổ chức đành phải hẹn khách mời trong 2 buổi seminar với chủ đề: Chuyên sâu về NĐ 212 và NĐ 217 với nội dung: Các quy định liên quan đến năng lực hoạt động xây dựng, quản lý hoạt động xây dựng và những vấn đề cần lưu ý khi triển khai thực tế (Dự kiến Tháng 8/2026) và chuyên sâu về NĐ 210 – Hợp đồng xây dựng với nội dung: Những điểm mới liên quan đến hợp đồng xây dựng, quản trị rủi ro hợp đồng, thanh toán, phát sinh chi phí và trách nhiệm giữa các bên (Dự kiến Tháng 9/2026).
Kiến trúc hệ thống pháp luật mới và sự thay đổi triết lý quản trị
.jpg)
Theo anh Nguyễn Phú Bình: “Hệ thống pháp luật xây dựng 2025-2026 được cấu trúc dựa trên 01 Luật gốc và 07 Nghị định “xương sống” điều chỉnh toàn bộ vòng đời dự án, bao gồm: NĐ 217 (Quản lý dự án), NĐ 206 (Chi phí), NĐ 210 (Hợp đồng), NĐ 207 (Chất lượng, thi công), NĐ 212 (Năng lực, dữ liệu), NĐ 209 (Vật liệu) và NĐ 193 (Quyết toán vốn). Sự thay đổi cốt lõi nhất không nằm ở việc cắt giảm thủ tục hành chính, mà là sự chuyển đổi triết lý quản lý từ “tiền kiểm” bằng hồ sơ giấy sang mô hình quản trị theo vòng đời dự án (Project Life Cycle Management) và “hậu kiểm” bằng dữ liệu số (hay dữ liệu điện tử liên thông trên Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia). Cụ thể, việc hậu kiểm bằng dữ liệu số trong vòng đời dự án được thể hiện qua các nền tảng và loại dữ liệu sau:
Mô hình thông tin công trình (BIM) và Môi trường dữ liệu chung (CDE): Dữ liệu nộp cho cơ quan nhà nước không chỉ còn là các bản vẽ giấy 2D rời rạc mà là các tệp BIM (định dạng mở như IFC) phản ánh hình học 3D, kết nối hạ tầng và các thuộc tính kỹ thuật. Các dữ liệu này được quản lý, lưu trữ và chia sẻ trên Môi trường dữ liệu chung (CDE) để cơ quan quản lý dễ dàng hậu kiểm, phát hiện xung đột và trích xuất chỉ tiêu
Mã định danh điện tử xuyên suốt: Mọi chủ thể, từ dự án, công trình cho đến nhà thầu đều được gắn mã định danh (ví dụ: mã số doanh nghiệp được dùng làm mã định danh năng lực tổ chức). Điều này giúp dữ liệu được liên thông giữa các khâu thẩm định, cấp phép, thi công và nghiệm thu.
Dữ liệu năng lực công khai: Thay vì phương thức “xin cấp – nộp giấy” để lấy chứng chỉ năng lực tổ chức như trước đây, các tổ chức nay phải tự công khai thông tin năng lực, kinh nghiệm, nhân sự lên Hệ thống thông tin. Chủ đầu tư và cơ quan nhà nước sẽ dùng chính cơ sở dữ liệu này để hậu kiểm; nếu phát hiện sai dữ liệu hoặc giả mạo, tổ chức sẽ bị xử lý nghiêm
Hồ sơ điện tử thay thế hồ sơ giấy: Hồ sơ khảo sát, thiết kế, nhật ký thi công, nghiệm thu, thanh toán và hoàn công được kết nối trên nền tảng số, tạo thành một hệ sinh thái pháp lý thống nhất. Việc quản lý bằng hồ sơ giấy trước đây thường dẫn đến tình trạng rời rạc, khó đối chiếu. Việc chuyển sang “hậu kiểm bằng dữ liệu số” sẽ tạo ra các “dấu vết dữ liệu số”. Khi dữ liệu được liên thông, mọi sai khác giữa hồ sơ quy hoạch, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế triển khai hay nghiệm thu hoàn công sẽ bị phát hiện rất nhanh chóng. Cơ quan nhà nước không cần phải duy trì quá nhiều tầng nấc “tiền kiểm”, thay vào đó chủ đầu tư được trao quyền tự quyết lớn hơn nhưng phải tự chịu trách nhiệm pháp lý triệt để đối với các dữ liệu số mà mình tải lên hệ thống.
Các dự án này được nhìn nhận là một hệ sinh thái pháp lý liên ngành (gắn liền với Luật Đất đai, Môi trường, Đầu tư) đòi hỏi các quyết định phải tính đến chi phí vận hành, bảo trì và kiểm soát rủi ro ngay từ đầu.
Tác động mạnh mẽ đến vòng đời dự án Bất động sản
Anh Nguyễn Phú Bình cũng cho biết thêm luật mới tạo ra cơ hội linh hoạt nhưng cũng gắn kèm trách nhiệm rất nặng nề cho các Chủ đầu tư BĐS:
Tăng tự quyết, tăng hậu kiểm: Chủ đầu tư trở thành trung tâm, được trao quyền tự thẩm định và phê duyệt thiết kế, qua đó rút ngắn thời gian chuẩn bị. Cơ quan nhà nước không thay thế trách nhiệm thẩm định của chủ đầu tư, và người ký phê duyệt phải chịu rủi ro pháp lý cao.
Không tách rời điều kiện bàn giao nhà và hạ tầng: Chủ đầu tư buộc phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ theo phân kỳ trước khi bàn giao nhà cho cư dân . Nếu chưa bàn giao cho đơn vị quản lý, chủ đầu tư phải tạm quản lý và vận hành, tránh rủi ro tranh chấp cư dân .
Dự án được quản lý bằng hồ sơ dữ liệu số: Mọi thủ tục, giấy phép, thiết kế đều để lại “dấu vết” trên hệ thống định danh điện tử của công trình . Mọi sai khác giữa các bộ hồ sơ sẽ bị phát hiện nhanh chóng thông qua hậu kiểm.
Đưa BIM (Mô hình thông tin công trình) vào pháp lý bắt buộc
Theo LS Nguyễn Văn Đỉnh: BIM trở thành “sợi chỉ đỏ” xuyên suốt dự án, không chỉ là bản vẽ 3D mà là công cụ để quản lý khối lượng, xung đột, và chất lượng. Bắt buộc áp dụng BIM cho công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (FS) hoặc Báo cáo Kinh tế – Kỹ thuật (KTKT), trừ các ngoại lệ về công trình theo tuyến, đặc thù hoặc bí mật nhà nước do người quyết định đầu tư quyết định. Bắt buộc thiết lập đối với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công. Các dự án BĐS tư nhân cũng được khuyến khích lập CDE để quản lý phân quyền và kiểm soát phiên bản thiết kế. Tệp BIM nộp cho cơ quan nhà nước phải dùng định dạng mở (IFC), giữ nguyên cấu trúc và thuộc tính để làm cơ sở đối chiếu, thẩm định và hậu kiểm. Đặc biệt, chủ đầu tư phải nộp tệp BIM hoàn công phản ánh đúng hiện trạng chứ không chỉ là bản sao thiết kế .
LS Thanh Trần cũng cho biết thêm theo Nghị định 206 và Nghị định 210, quy tắc quản lý chi phí và hợp đồng có những điểm nghẽn cần lưu ý: Chi phí BIM không được ấn định tự động mà phải lập dự toán và chịu khống chế bởi các mức trần khắt khe: Không quá 15% chi phí lập thiết kế FS/KTKT/FEED; không quá 20% chi phí thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công; và tổng chi phí BIM toàn dự án không vượt quá 50% chi phí thiết kế triển khai . Chi phí BIM phải được phân bổ đúng vào chi phí tư vấn hoặc chi phí quản lý dự án để tránh tính trùng. Chủ đầu tư cần tích hợp điều khoản BIM ngay vào nhiệm vụ thiết kế và hợp đồng để có căn cứ nghiệm thu. Hợp đồng phải quy định rõ 8 nhóm điều khoản, đặc biệt là quyền sở hữu/sử dụng dữ liệu, nền tảng CDE và quy trình xử lý sai khác giữa mô hình với bản vẽ truyền thống.
Quản lý Năng lực nhân sự và Chứng chỉ hành nghề
Theo Anh Anh Tuấn (Admin Group Cộng đồng Pháp chế BĐS) Nghị định 212/2026/NĐ-CP chuyển đổi phương thức quản lý từ “xin cấp chứng chỉ năng lực tổ chức” sang cơ chế minh bạch dữ liệu:
Tổ chức tự công khai năng lực: Bãi bỏ thủ tục cấp mới chứng chỉ năng lực cho tổ chức. Thay vào đó, tổ chức phải tự công khai thông tin nhân sự, kinh nghiệm trên Hệ thống thông tin và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Chủ đầu tư phải tự thẩm tra sâu: Trách nhiệm kiểm tra năng lực nhà thầu được chuyển giao cho Chủ đầu tư. Chủ đầu tư không thể chỉ dựa vào hồ sơ dự thầu mà phải đối chiếu mã định danh và dữ liệu thực tế trên hệ thống trước khi ký hợp đồng; nếu thiếu sót sẽ chịu rủi ro cao.
Cá nhân vẫn bắt buộc có chứng chỉ: Mặc dù tổ chức không cần chứng chỉ, các cá nhân giữ chức danh chủ chốt như Chủ nhiệm/Chủ trì thiết kế, Khảo sát, Quy hoạch, Giám sát thi công (hạng I, II, III) vẫn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề hợp lệ với kinh nghiệm thực tiễn được xác nhận trên hệ thống.
Cảnh báo và các việc cần lưu ý khi áp dụng vào thực tế
Để tồn tại và cạnh tranh hiệu quả trong hệ thống luật mới, các doanh nghiệp và chủ đầu tư phải triển khai ngay các bước sau:
Thiết lập “hồ sơ pháp lý gốc“: Xây dựng duy nhất một bộ hồ sơ để kiểm soát đồng nhất các chỉ tiêu về đất đai, quy hoạch, diện tích sàn, dân số và tiến độ cho từng dự án.
Nâng cấp quy chế thẩm định nội bộ: Vì Nhà nước đã chuyển giao quyền tự quyết, doanh nghiệp cần ma trận RACI rõ ràng: ai lập, ai kiểm tra, ai thẩm định và ai ký phê duyệt thiết kế để kiểm soát rủi ro.
Lập danh mục tài sản bàn giao khắt khe: Lập trước ma trận hạ tầng theo phân kỳ để chắc chắn công trình đã hoàn thành hạ tầng trước khi mở bán và bàn giao, tránh vi phạm điều kiện dòng tiền .
Thay đổi 3 hệ tư duy cốt lõi: Theo Anh Nam Lương (Admin Group ĐẦU TƯ – PTDA) : “Người làm đầu tư- xây dựng dự án trong giai đoạn mới cần thay đổi từ ba tư duy cũ sang ba tư duy mới. Thứ nhất, từ tư duy “làm đúng thủ tục” sang tư duy “kiểm soát toàn bộ vòng đời dự án”. Một dự án chỉ thực sự thành công khi các quyết định ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã tính đến chi phí vận hành, bảo trì và khai thác sau này. Thứ hai, từ tư duy “phân chia công việc theo phòng ban” sang tư duy “quản trị liên ngành”. Không còn ranh giới rõ rệt giữa đầu tư, đất đai, môi trường, xây dựng, tài chính và đấu thầu. Mỗi quyết định đều có tác động dây chuyền đến toàn bộ dự án. Thứ ba, từ tư duy “xử lý phát sinh” sang tư duy “quản trị rủi ro”. Một dự án tốt không phải là dự án không có vấn đề, mà là dự án nhận diện được rủi ro từ rất sớm và có phương án kiểm soát trước khi rủi ro trở thành chi phí”.
Nhìn chung, theo các chuyên gia lợi thế cạnh tranh giai đoạn 2025-2026 sẽ thuộc về những doanh nghiệp có hệ thống quản trị thiết kế mạnh, năng lực kiểm soát dữ liệu số (BIM/CDE) tốt và khả năng đánh giá rủi ro pháp lý toàn diện.
Nguồn: https://senvangdata.com.vn