Tổng hợp Báo cáo Phân tích Thị trường Bất động sản Việt Nam - Quý 3/2025

1. Bối cảnh Kinh tế Vĩ mô và Tác động đến Bất động sản

Bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong nước trong 9 tháng đầu năm 2025 đã định hình một bức tranh đa chiều, vừa mang đến cơ hội, vừa đặt ra thách thức cho thị trường bất động sản. Sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, từ chính sách tiền tệ quốc tế đến các chỉ số tăng trưởng nội địa, đã trở thành nền tảng cơ bản, quyết định đến xu hướng, sức khỏe và sự vận động của dòng vốn trên thị trường. Việc phân tích sâu sắc các yếu tố này là bước đi tiên quyết để nhận diện các động lực và rủi ro tiềm tàng trong giai đoạn cuối năm.

1.1. Bối cảnh Kinh tế Toàn cầu

Kinh tế thế giới trong Quý 3/2025 tiếp tục đối mặt với nhiều bất ổn, tạo ra những tác động gián tiếp nhưng đáng kể đến môi trường đầu tư tại Việt Nam.

• Dự báo Tăng trưởng Toàn cầu: Các tổ chức quốc tế lớn như OECD, IMF, Liên hợp quốc (UN) và Bloomberg đều đưa ra dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2025 sẽ tích cực hơn so với các báo cáo trước đó. Tuy nhiên, các tổ chức này cũng cảnh báo rằng đà tăng trưởng có thể chậm lại vào cuối năm khi các căng thẳng thương mại và rủi ro chính sách trở nên rõ ràng hơn.
• Bất ổn Chính trị: Tình hình chính trị tại nhiều khu vực trên thế giới diễn biến phức tạp. Những bất ổn tại Pháp, biến động trên thị trường tài chính Nhật Bản do lo ngại chính trị, cùng với tình hình căng thẳng tại Nepal và Thái Lan đã tạo ra những rủi ro địa chính trị và chuỗi cung ứng, ảnh hưởng đến sự ổn định của kinh tế toàn cầu.
• Chính sách Tiền tệ Quốc tế: Một sự kiện đáng chú ý là vào ngày 18/09/2025, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã thực hiện lần cắt giảm lãi suất đầu tiên trong năm. Động thái này được kỳ vọng sẽ làm suy yếu đồng USD, từ đó có thể thúc đẩy dòng vốn đầu tư quốc tế dịch chuyển sang các thị trường mới nổi có triển vọng tăng trưởng tốt hơn, trong đó có Việt Nam.

Những yếu tố này tạo ra một môi trường 'nước đôi' cho bất động sản Việt Nam. Một mặt, việc FED hạ lãi suất có thể thúc đẩy dòng vốn FDI tìm đến các thị trường an toàn và có lợi suất cao hơn, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở cao cấp. Mặt khác, bất ổn địa chính trị và nguy cơ tăng trưởng toàn cầu chậm lại có thể ảnh hưởng đến các ngành sản xuất và xuất khẩu, gián tiếp tác động đến nhu cầu thuê kho xưởng và văn phòng trong trung hạn.

1.2. Tổng quan Tình hình Kinh tế - Xã hội Việt Nam (9 tháng đầu năm 2025)

Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực và ổn định trong 9 tháng đầu năm, tạo ra một môi trường thuận lợi cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

1.3. Diễn biến các Kênh đầu tư chính

Trong 9 tháng đầu năm 2025, các kênh đầu tư tài chính tại Việt Nam ghi nhận nhiều biến động mạnh, tạo ra sự dịch chuyển dòng vốn đáng chú ý.

• Chứng khoán: Thị trường chứng khoán tăng trưởng ấn tượng. Chỉ số VN-Index đóng cửa tháng 9/2025 tại mức 1,661.7 điểm, tăng 31% so với cuối năm 2024, cho thấy tâm lý lạc quan của nhà đầu tư.

• Ngoại hối: Tỷ giá USD/VND liên tục leo thang và thiết lập các kỷ lục mới, đạt mức 26,468 VND/USD vào cuối Quý 3, gây áp lực lên các doanh nghiệp nhập khẩu và chính sách tiền tệ.
• Vàng: Giá vàng SJC tiếp tục tăng mạnh, đạt mức kỷ lục 134.8 – 136.8 triệu đồng/lượng (mua vào - bán ra), phản ánh xu hướng tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn của một bộ phận nhà đầu tư trước những bất ổn toàn cầu và lạm phát.
• Tiết kiệm: Lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại có xu hướng giảm nhẹ, dao động trong khoảng 4.7% - 5.8%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.

Trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính biến động mạnh và lãi suất tiết kiệm kém hấp dẫn, các yếu tố nền tảng như chính sách hỗ trợ, đầu tư công và hạ tầng đang trở thành động lực chính, thu hút dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản như một kênh đầu tư và tích sản bền vững.

2. Các Yếu tố Trọng yếu Thúc đẩy Thị trường

Sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong Quý 3/2025 không chỉ đến từ các yếu tố kinh tế tự nhiên mà còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi ba trụ cột chính sách vĩ mô: đầu tư công vào hạ tầng, chính sách tín dụng hỗ trợ và sự hoàn thiện của khung pháp lý. Các yếu tố này đã cộng hưởng để tạo ra một môi trường thuận lợi, khơi thông dòng vốn và củng cố niềm tin cho thị trường.

2.1. Đòn bẩy từ Đầu tư công và Phát triển Hạ tầng

Đầu tư công tiếp tục được xác định là động lực tăng trưởng kinh tế then chốt, với việc đẩy mạnh giải ngân và triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, tạo ra các hành lang phát triển đô thị mới và gia tăng giá trị bất động sản.

• Tổng vốn đầu tư công năm 2025 được giao là hơn 1 triệu tỷ đồng. Mặc dù tiến độ 9 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 50% kế hoạch, Chính phủ đã ban hành Công điện 169/CĐ-TTg yêu cầu dồn lực cho 3 tháng cuối năm, hứa hẹn một làn sóng giải ngân mạnh mẽ.
• Đặc biệt, để chào mừng 80 năm Quốc khánh, 250 công trình, dự án với tổng mức đầu tư lên đến 1,280,000 tỷ đồng đã được khởi công hoặc khánh thành trên cả nước, trong đó hạ tầng giao thông chiếm tỷ trọng lớn.
• Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã được khởi công hoặc đẩy nhanh tiến độ trong Quý 3 và giai đoạn cuối năm, tạo ra sức bật lớn cho các thị trường liên quan.

Việc đồng loạt khởi công các dự án trọng điểm như Vành đai 4 ở phía Bắc và mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành ở phía Nam không chỉ giải quyết các điểm nghẽn giao thông mà còn định hình lại bản đồ bất động sản, tạo ra các hành lang kinh tế Đông - Tây và các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh, thu hút các đại dự án và làn sóng giãn dân từ trung tâm.

2.2. Động lực từ Chính sách Tín dụng và Dòng vốn

Dòng vốn tín dụng dồi dào với lãi suất hợp lý đã trở thành động lực trực tiếp, thúc đẩy thanh khoản và sức mua trên thị trường bất động sản.

• Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2025 được dự báo đạt mức 19 – 20%, cao nhất trong 15 năm qua. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến tháng 8/2025 đã đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ, cho thấy vai trò quan trọng của ngành đối với hệ thống tài chính.
• Các ngân hàng thương mại liên tục tung ra các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà, với lãi suất trong giai đoạn đầu dao động chỉ từ 3.6% - 7.9%/năm. Môi trường "dòng tiền rẻ" này đã kích thích mạnh mẽ cả nhu cầu mua để ở và nhu cầu đầu tư.
• Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận sự phục hồi tích cực. Bất động sản là nhóm ngành đứng thứ hai về giá trị phát hành trong 9 tháng đầu năm, đạt khoảng 70 nghìn tỷ đồng, cung cấp một kênh vốn quan trọng cho các chủ đầu tư triển khai dự án.

2.3. Tác động từ Khung pháp lý và Chính sách mới

Việc các luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư và đấu thầu có hiệu lực đã góp phần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tạo ra một hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện và minh bạch hơn cho thị trường.

1. Nghị định 192/2025/NĐ-CP (Hiệu lực 01/07/2025): Kỳ vọng đẩy nhanh nguồn cung cho phân khúc nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục giao chủ đầu tư dự án và cho phép chủ đầu tư tự phê duyệt giá bán.
2. Nghị định 226/2025/NĐ-CP (Hiệu lực 15/08/2025): Góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án qua việc làm rõ các thủ tục về bồi thường, thu hồi đất, và đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Nghị định 230/2025/NĐ-CP (Hiệu lực 19/08/2025): Quy định cụ thể các trường hợp và quy trình miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.
4. Nghị định 225/2025/NĐ-CP (Hiệu lực 15/08/2025): Mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư mới tham gia thị trường thông qua việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm trong lựa chọn nhà đầu tư theo luật đấu thầu.
5. Nghị định 239/2025/NĐ-CP (Hiệu lực 03/09/2025): Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan từ phía nhà nước, quy định thời gian hoạt động của dự án được tính từ thời điểm giao đất.

Những yếu tố vĩ mô và chính sách này đã tạo ra một môi trường thuận lợi, dẫn đến những diễn biến sôi động trên các phân khúc cụ thể của thị trường bất động sản trong Quý 3/2025.

3. Diễn biến Chi tiết Thị trường Bất động sản Quý 3/2025

Bất chấp tâm lý e dè của tháng Ngâu (tháng 7 Âm lịch), thị trường bất động sản Việt Nam trong Quý 3/2025 đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ và những diễn biến sôi động. Nguồn cung và lượng giao dịch đều ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng ở nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở, cho thấy niềm tin của cả chủ đầu tư và khách hàng đang quay trở lại một cách rõ nét.

3.1. Phân khúc Nhà ở

Phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm sáng và dẫn dắt sự phục hồi của toàn thị trường, với hoạt động mở bán và giao dịch diễn ra sôi động trên cả nước.

Một trong những vấn đề nổi cộm nhất của thị trường căn hộ là tình trạng "lệch pha cung-cầu" ngày càng rõ rệt. Dù nguồn cung mới tăng mạnh, phần lớn sản phẩm lại tập trung vào các phân khúc giá cao. Cụ thể, tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m²) gần như "tuyệt chủng", và nguồn cung nhà ở xã hội, dù đã có nhiều nỗ lực từ chính sách, vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.

Tỷ lệ hấp thụ trên toàn nguồn cung sơ cấp (bao gồm hàng tồn kho) của phân khúc thấp tầng đạt ~48%. Tuy nhiên, nếu xét riêng nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao hơn, đặc biệt tại các đại dự án của chủ đầu tư uy tín.

3.2. Phân khúc Bất động sản Công nghiệp

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế là điểm sáng ổn định, được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

• Nhu cầu và Tỷ lệ lấp đầy: Nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng vẫn duy trì ở mức cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc đạt khoảng 83% và phía Nam là 93%, cho thấy sức hấp thụ rất tốt của thị trường.
• Giá thuê: Mặt bằng giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định. Mức giá thuê trung bình tại Miền Bắc là ~140 USD/m²/chu kỳ thuê và tại Miền Nam là ~191 USD/m²/chu kỳ thuê.
• Xu hướng mới: Thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái để đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững của các tập đoàn đa quốc gia. Song song đó, nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng tăng trưởng mạnh để phục vụ nhu cầu bùng nổ của ngành logistics và thương mại điện tử.

3.3. Phân khúc Bất động sản Thương mại

Phân khúc bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng và bán lẻ, cho thấy sự phục hồi ổn định với những xu hướng dịch chuyển rõ nét tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

3.4. Phân khúc Bất động sản Nghỉ dưỡng

Sau một thời gian dài trầm lắng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tích cực trong Quý 3, dù vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức.

• Nguồn cung: Nguồn cung mới trong Quý 3 tăng mạnh, đạt hơn 5,100 sản phẩm (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng), cao gấp đôi so với quý trước, cho thấy các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án.
• Giao dịch: Lượng giao dịch có sự cải thiện rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới ra mắt đạt khoảng 64%, một tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang ấm trở lại.
• Phân tích: Sự phục hồi của phân khúc này còn mang tính chọn lọc cao. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch của các chủ đầu tư uy tín tại các thị trường du lịch truyền thống như Quảng Ninh, Khánh Hòa, và TP.HCM (với các dự án ven biển). Niềm tin của nhà đầu tư nói chung vẫn chưa hoàn toàn được khôi phục, đòi hỏi các dự án phải có mô hình kinh doanh và khai thác vận hành rõ ràng. Thành công bước đầu của các dự án như La Tiên Villa tại Khánh Hòa hay Blanca City tại TP.HCM cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những sản phẩm có pháp lý vững chắc và được bảo chứng bởi các chủ đầu tư có năng lực vận hành thực tế.

Những diễn biến tích cực trên các phân khúc trong Quý 3 là tiền đề quan trọng cho các dự báo về thị trường trong giai đoạn cuối năm, hứa hẹn một chặng đường sôi động hơn.

4. Dự báo và Triển vọng Thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cuối năm 2025 với nhiều tín hiệu lạc quan được củng cố bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách hỗ trợ và dòng vốn tích cực. Tuy nhiên, thị trường cũng tiềm ẩn những thách thức về giá cả và sự cân đối cung-cầu cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo sự phát triển bền vững.

4.1. Dự báo Nguồn cung và Sức cầu Quý 4/2025

• Nhà ở: Nguồn cung mới dự kiến tiếp tục dồi dào, đặc biệt từ các đại dự án đang được triển khai tại các đô thị vệ tinh. Riêng tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt 10,000 - 13,000 căn. Sức cầu được dự báo duy trì ở mức cao, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và kết nối hạ tầng tốt.
• Bất động sản Công nghiệp: Tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Nhu cầu thuê dự kiến duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
• Bất động sản Nghỉ dưỡng: Các tín hiệu khởi sắc sẽ trở nên rõ nét hơn khi các dự án quy mô lớn chính thức ra mắt và truyền thông bán hàng. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn sẽ có tính chọn lọc cao, phụ thuộc vào uy tín chủ đầu tư và tiềm năng khai thác của dự án.
• Bất động sản Thương mại: Phân khúc này được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, phân khúc bán lẻ sẽ có thêm động lực từ việc nhiều trung tâm thương mại mới sắp đi vào hoạt động vào cuối năm.

4.2. Xu hướng Giá cả

• Nhà ở: Mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn được dự báo tiếp tục tăng do chi phí đất đai và chi phí xây dựng gia tăng, cùng với nguồn cung ngày càng khan hiếm tại các khu vực trung tâm. Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng sẽ tăng nhẹ theo đà phục hồi chung của thị trường.
• Công nghiệp: Giá thuê đất công nghiệp và kho xưởng được dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định từ 5-12% tùy thuộc vào từng khu vực và chất lượng hạ tầng.
• Nghỉ dưỡng và Thương mại: Giá thuê của hai phân khúc này dự kiến sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ. Khó có khả năng xảy ra sự đột biến về giá trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn còn và thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ.

4.3. Kết luận và Các Vấn đề Cần Lưu ý

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi vững chắc, mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm với những rủi ro cần được nhận diện và quản lý.

1. Cơ hội từ "Sóng" Hạ tầng: Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia sẽ tiếp tục là lực đẩy chính cho thị trường trong trung và dài hạn. Việc hình thành các trục kết nối mới sẽ mở ra không gian phát triển đô thị, tạo ra các thị trường mới và gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi.
2. Rủi ro về Mất cân đối Cung - Cầu: Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá hợp lý đang ở mức báo động. Với việc phân khúc bình dân gần như 'biến mất' và khoảng 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m², khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân ngày càng bị thu hẹp, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn an sinh xã hội và đẩy thị trường phát triển thiếu bền vững.
3. Thách thức từ Dòng vốn Tín dụng: Sự phụ thuộc lớn của thị trường vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là một rủi ro tiềm ẩn. Bất kỳ sự thay đổi đột ngột nào về chính sách tiền tệ, như siết chặt tín dụng hay tăng lãi suất, đều có thể tác động mạnh đến thanh khoản và sức mua của toàn thị trường.
4. Tầm quan trọng của Minh bạch Thông tin: Để thị trường phát triển bền vững, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án là yêu cầu cấp thiết. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước điều hành thị trường hiệu quả hơn.

Nguồn: https://senvangdata.com.vn/