Cuộc sáp nhập tỉnh từ 01/07/2025 sẽ tạo ra một cuộc cách mạng cho thị trường bất động sản. Theo Sen Vàng Group, có 4 thay đổi lớn dành cho thị trường bất động sản sau sáp nhập: Chính là thay đổi lõi đô thị, các hành lang kinh tế, sự lên ngôi của mô hình TOD & sự thay đổi trong luật chơi đầu tư và xuất hiện nhiều mô hình BĐS mới. Cùng Sen Vàng Group phân tích chuyên sâu 4 động lực kiến tạo sẽ định hình lại toàn bộ chiến lược đầu tư trong thập kỷ tới.

Lời Mở Đầu: Một Cuộc Dịch Chuyển Mang Tính Lịch Sử

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt mang tính lịch sử. Việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025, không chỉ là một sự thay đổi trên bản đồ địa lý. Đây là một cú hích kiến tạo, một cuộc tái cấu trúc toàn diện về không gian kinh tế, hạ tầng và tư duy phát triển, dựa trên tinh thần của các Nghị quyết chiến lược của Đảng và Quốc hội. Cuộc dịch chuyển này sẽ khai mở những tiềm năng chưa từng có, đồng thời thiết lập một “luật chơi” hoàn toàn mới cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc nhận diện đúng các động lực then chốt sẽ là chiếc chìa khóa quyết định sự thành công của các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án. Với kinh nghiệm dày dặn và hệ thống dữ liệu chuyên sâu, Sen Vàng Group đã thực hiện phân tích và nhận diện 4 động lực chủ chốt sẽ định hình lại toàn bộ cục diện thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ 2025-2035.

Động lực 1: Dịch Chuyển Lõi Đô Thị – Kỷ Nguyên Của Các Vùng Đô Thị Đa Trung Tâm

Mô hình phát triển đô thị đơn tâm, nơi Hà Nội và TP.HCM là những hạt nhân duy nhất và các tỉnh thành khác đóng vai trò vệ tinh, đã bộc lộ nhiều giới hạn về áp lực hạ tầng và mất cân đối phát triển. Giai đoạn mới sẽ chứng kiến sự chuyển dịch sang một cấu trúc vùng đô thị đa trung tâm (polycentric region), nơi mỗi đô thị là một cực tăng trưởng mạnh mẽ với chức năng và lợi thế cạnh tranh riêng.

Sự trỗi dậy của các trung tâm hành chính mới

Các thành phố được chọn làm trung tâm hành chính của các “siêu tỉnh” mới sẽ ngay lập tức trở thành lõi bất động sản, là tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư công và tư nhân. Sự dịch chuyển của các cơ quan đầu não sẽ kéo theo một lượng lớn dân số cơ học là công chức, viên chức, chuyên gia, và các doanh nghiệp dịch vụ phụ trợ. Điều này sẽ tạo ra một cú sốc cầu, dẫn đến sự bùng nổ về giá và nhu cầu ở mọi phân khúc, từ đất nền, nhà ở, văn phòng cho đến thương mại bán lẻ.

Sự chuyên môn hóa của các đô thị hiện hữu

Các trung tâm cũ sẽ không suy yếu, mà buộc phải bước vào một cuộc chuyên môn hóa để khẳng định vị thế trong chuỗi giá trị của vùng. Vùng Thủ đô mở rộng sẽ là một ví dụ điển hình:

• Hà Nội sẽ củng cố vai trò là “trái tim” về chính trị, văn hóa, tài chính và giáo dục bậc cao.

• Bắc Ninh, với quy hoạch một sân bay quốc tế thứ hai cho Vùng Thủ đô, sẽ trở thành một “thành phố sân bay” (Aerotropolis), một trung tâm logistics hàng không và công nghiệp công nghệ cao toàn cầu.

• Hải Phòng sau sáp nhập, với lợi thế “song bay – song cảng”, sẽ là cửa ngõ logistics và trung tâm kinh tế biển không thể thay thế của toàn miền Bắc.

• Quảng Ninh, với sự kết hợp độc đáo giữa kinh tế cửa khẩu và du lịch di sản – nghỉ dưỡng cao cấp, sẽ tạo ra một thị trường bất động sản đa dạng, phục vụ cả dòng khách thương mại và du lịch hạng sang.

Sự phân vai này tạo ra một bàn cờ kinh tế mới, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có cái nhìn sâu sắc về chức năng của từng đô thị để đưa ra chiến lược rót vốn hiệu quả.

Động lực 2: Kiến Tạo Các Hành Lang Kinh Tế Mới – Sức Mạnh Từ Biển và Bầu Trời

Sáp nhập hành chính là tiền đề vàng để quy hoạch và triển khai đồng bộ các hạ tầng xương sống quy mô quốc gia, kiến tạo nên các hành lang kinh tế hiện đại, kết nối vùng sản xuất với thị trường toàn cầu. Với lợi thế chiến lược 21 trên 34 tỉnh thành có biển, chính sách phát triển kinh tế biển sẽ là động lực tăng trưởng mũi nhọn.

Bùng nổ Bất động sản Công nghiệp & Logistics thế hệ mới

Các trục cao tốc Bắc-Nam và Đông-Tây, khi kết nối liền mạch với hệ thống siêu cảng biển (Cái Mép – Thị Vải, Lạch Huyện) và các sân bay quốc tế, sẽ trở thành “mạch máu” của nền kinh tế. Dọc theo các hành lang này, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc bùng nổ nhu cầu về bất động sản công nghiệp và logistics thế hệ mới:

• Các khu công nghiệp chuyên sâu, công nghệ cao, có khả năng thu hút các “đại bàng” trong ngành bán dẫn, điện tử.

• Các trung tâm logistics thông minh, kho hàng đa tầng, kho lạnh phục vụ nông sản và dược phẩm.

• Các trung tâm dữ liệu (Data Center) và hạ tầng số nằm gần các khu công nghiệp để phục vụ cho nền kinh tế số.

Mô hình “Thành phố sân bay” (Aerotropolis) cất cánh

Các siêu dự án như Sân bay Long Thành sẽ không chỉ là một công trình giao thông, mà là hạt nhân để kiến tạo nên cả một thành phố sân bay theo đúng nghĩa. Một hệ sinh thái bất động sản hoàn chỉnh sẽ hình thành xung quanh, bao gồm: khu thương mại tự do, trung tâm tài chính, văn phòng cho các tập đoàn đa quốc gia, khách sạn, trung tâm hội nghị – triển lãm, và các khu đô thị phức hợp dành cho đội ngũ chuyên gia, phi công và nhân sự cao cấp.

Động lực 3: Mô Hình TOD Trở Thành Tiêu Chuẩn Vàng Trong Quy Hoạch

Phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) sẽ không còn là một khái niệm hay một “lựa chọn”, mà là một tiêu chuẩn bắt buộc và là giải pháp cốt lõi để giải quyết bài toán giao thông, tối ưu hóa quỹ đất và phát triển bền vững. Đây là lời giải cho tình trạng “băm nát đô thị, quy hoạch tủn mủn” của giai đoạn trước.

• Giá trị bất động sản được định vị lại: Trong kỷ nguyên mới, giá trị của một bất động sản sẽ được định vị lại một cách rõ ràng: nó không chỉ phụ thuộc vào diện tích hay chất lượng xây dựng, mà được neo trực tiếp theo khoảng cách và thời gian đi bộ đến các nhà ga metro, BRT. Khẩu quyết “Vị trí, vị trí, vị trí” sẽ được định nghĩa lại thành “Kết nối, kết nối, kết nối”.

• Hệ sinh thái “Sống – Làm việc – Giải trí”: Các dự án thành công sẽ là các tổ hợp đa chức năng quy mô lớn, tạo thành một “ngôi làng” thu nhỏ xoay quanh các nhà ga. Cư dân có thể sống trong một căn hộ cao cấp, đi bộ đến văn phòng làm việc, mua sắm tại trung tâm thương mại dưới chân, và thư giãn tại công viên gần đó – tất cả đều không cần đến phương tiện cá nhân.

• Vai trò kiến tạo của các Đại đô thị và các Chủ đầu tư lớn: Mô hình TOD chính là “khung xương” quy hoạch để hình thành nên các đại đô thị (quy mô từ 50ha trở lên) với hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, phục vụ cho một cộng đồng dân cư lớn. Trong quá trình này, các chủ đầu tư lớn, có tầm vóc và tiềm lực tài chính (như Vingroup, Sun Group, Ecopark…) sẽ đóng vai trò chủ chốt, là đối tác chiến lược của Nhà nước. Họ không chỉ xây dựng dự án, mà còn tham gia kiến tạo bộ mặt đô thị. Sự hợp tác này sẽ giúp quy hoạch Việt Nam được hệ thống hóa và đồng bộ hơn, đảm bảo sự phát triển bền vững và bài bản trong dài hạn.

Động lực 4: Thay Đổi “Luật Chơi” Đầu Tư – Từ Quỹ Đất Đến Hệ Sinh Thái

Giai đoạn hậu sáp nhập sẽ chứng kiến một sự thay đổi sâu sắc trong tiêu chí và dòng vốn đầu tư. Lợi thế cạnh tranh sẽ không còn chỉ thuộc về những doanh nghiệpnhiều đất, mà thuộc về những doanh nghiệp có tầm nhìn, năng lực kiến tạo và khả năng thích ứng với các chuẩn mực mới của thế giới.

Tiêu chuẩn Xanh (ESG) – “Tấm vé” cho dòng vốn quốc tế

Quy mô của các đại dự án trong các “siêu tỉnh” đòi hỏi phải thu hút các dòng vốn quốc tế lớn. Các dòng vốn này luôn đi kèm yêu cầu khắt khe về Môi trường (Environment), Xã hội (Social) và Quản trị (Governance) – ESG. Các dự án đạt chứng chỉ xanh (LEED, EDGE, LOTUS), sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, và có quản trị minh bạch sẽ có lợi thế vượt trội trong việc tiếp cận vốn vay ưu đãi và thu hút các đối tác, khách hàng toàn cầu.

Sự trỗi dậy của các phân khúc bất động sản “ngách”

Thập kỷ tới sẽ là thời điểm vàng cho sự bùng nổ của các phân khúc bất động sản mới, đáp ứng nhu cầu của một xã hội hiện đại:

• BĐS Hạ tầng số: Các trung tâm dữ liệu (Data Center) để phục vụ nền kinh tế số.

• BĐS Năng lượng: Hệ thống trạm sạc xe điện phủ khắp các khu đô thị và trục giao thông.

• BĐS Hạ tầng xã hội: Trung tâm chăm sóc sức khỏe, viện dưỡng lão, bệnh viện quốc tế.

• BĐS trong mô hình TOD: Các khu cho thuê phương tiện giao thông cá nhân (xe đạp, xe máy điện), các không gian thương mại dưới lòng đất kết nối trực tiếp với nhà ga.

• BĐS không gian ngầm, trên không.

• BĐS nông nghiệp đa dụng: Trang trại công nghệ cao kết hợp du lịch trải nghiệm (farmstay).

Dịch chuyển lợi thế cạnh tranh cốt lõi

Cuối cùng, lợi thế cạnh tranh lớn nhất sẽ dịch chuyển từ việc “sở hữu quỹ đất” sang “năng lực kiến tạo hệ sinh thái và thu hút nhân tài”. Nhà phát triển thành công là người không chỉ bán một ngôi nhà, mà kiến tạo nên một cộng đồng sống văn minh với đầy đủ trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm văn hóa – thể thao, tạo ra một môi trường sống mà những người tài năng muốn đến và gắn bó.

Góc Nhìn Từ Sen Vàng Group: Thời Cơ Cho Nhà Đầu Tư Tiên Phong

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Đây là một quá trình thanh lọc quyết liệt, nơi tư duy đầu tư ngắn hạn, lướt sóng dựa trên tin đồn sẽ không còn chỗ đứng. Thay vào đó, cơ hội vàng sẽ rộng mở cho những nhà đầu tư, nhà phát triển có tầm nhìn chiến lược, khả năng phân tích sâu sắc và kiên định với con đường phát triển bền vững.

Đây là thời điểm để hành động dựa trên tri thức và dữ liệu.

Nguồn: Sen Vang Group